WoonWensTool biedt Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) bouwkosten informatie.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, wat is het?

In Nederland worden steeds vaker projecten gerealiseerd door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het klinkt alsof CPO iets heel vernieuwends is. Onzin, particulier opdrachtgeverschap is van alle tijden. Iedereen die een huis laat bouwen is een particuliere opdrachtgever. Nieuw is het begrip ‘collectief’: er is dus sprake van meerdere particuliere opdrachtgevers.

In een CPO-project zijn er meerdere particuliere opdrachtgevers actief bij het realiseren van een totaal project. Dat kan een appartementengebouw zijn, maar ook de realisatie van een aantal individuele vrijstaande villa’s, hoekwoningen of rijtjeswoningen. Bij CPO is er sprake van gezamenlijke ontwikkeling.

Projectontwikkelaar versus Collectief Opdrachtgeverschap.

Wat is het onderscheid tussen een CPO-project en dat wat projectontwikkelaars doen? CPO-projecten worden juist gekenmerkt door het ontbreken van een professionele projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaar initieert zelf projecten en zoekt daar kopers bij. Omdat winstmaximalisatie voor de projectontwikkelaar voorop staat, komt de particuliere opdrachtgever op het tweede plan. Het gevoel van’de klant is koning’ is dan ook verder weg bij projecten met een projectontwikkelaar. Laat staan dat de projectontwikkelaar transparantie over de bouwkosten nastreeft. Een CPO-project wordt in wezen door het collectief van de particuliere opdrachtgevers gedragen. Ze hebben het heft in eigen hand genomen.

Het is makkelijk om projectontwikkelaars verwijten te maken en toe te dichten dat ze grote winsten maken, de projectontwikkelaar draait ook op voor de verliezen als het misgaat. Hoe zit dat bij een CPO-project, is daar ook sprake van risico? Feitelijk kun je het volgende onderscheid maken:

  • Risicodragend collectief particulier opdrachtgeverschap
  • Niet Risicodragend collectief particulier opdrachtgeverschap

Daar waar bijvoorbeeld de gemeente de grond uitgeeft en het proces van CPO begeleidt, is sprake van een niet risicodragend CPO-project. Daar waar meerdere particulieren zich op het pad van projectontwikkeling storten, is duidelijk wel sprake van een risicodragend CPO-project. Voor particulieren die het risicodragende aspect belangrijk vinden, twee tips: De eerste: Neem goed in je op wat er met veel projectontwikkelaars in de vastgoedcrisis is gebeurd en waarom ze er nu niet meer zijn. En de tweede: Veel problemen kunnen voorkomen worden door accurate informatie over de verwachte kosten. Laat je hierin door een goede adviseur terzijde staan. iTX BouwConsult uit Rijssen heeft jarenlange ervaring met dit soort projecten en kan je voor de nodige valkuilen behoeden.

Gemeenten bevorderen particulier opdrachtgeverschap

De rijksoverheid heeft vanaf 2000 in haar beleidsnota’s opgenomen dat er meer particulier opdrachtgeverschap moet komen. Diverse gemeenten zijn hier actief op ingesprongen. En door middel van een vorm van ondersteuning wordt het particulier opdrachtgeverschap door die bewuste gemeenten bevorderd. In CPO-projecten speelt de deskundige begeleiding een belangrijke rol. Ondanks het enthousiasme van de particulier binnen het collectief opdrachtgeverschap, is een regierol van een deskundige adviseur noodzakelijk. iTX BouwConsult vervult deze regierol op het gebied van architectuur, maar ook met betrekking tot kostenbeheersing. Het laatste blijkt belangrijk omdat particuliere opdrachtgevers CPO vaak zien als een goedkoop bouwalternatief, terwijl dit helaas niet altijd strookt met de werkelijkheid.

Het aantal gemeenten waar CPO-projecten worden gestart, neemt gestaag toe. Goed beschouwd is daar waar gemeenten het initiatief nemen, in mindere mate sprake van collectief particulier opdrachtgeverschap. Het is meer een begeleid particulier opdrachtgeverschap. Duidelijk is wel dat de rol van de commerciële projectontwikkelaar hier niet aanwezig is.

CPO-subsidie

Provincies en gemeenten stimuleren CPO-projecten. Voor actuele informatie: kijk op de site van je provincie of gemeente. Deze subsidie kunnen groepen opdrachtgevers aanvragen voor:

  • Het inhuren van externe begeleiding, ter voorbereiding van een eigen woningbouwproject.
  • Het inhuren van een externe expert om de eigen CPO-kennis te vergroten of voor het stimuleren van CPO-projecten.

De subsidie wordt afgegeven per woning voor projecten met een minimaal aantal van 3 woningen. In sommige CPO-projecten leeft de hoop dat de gemeente de verkoopprijs van grond voor CPO-projecten zal willen verlagen. Onze ervaring is dat dit ijdele hoop is; het ketst af omdat er een ongelijkheid zou ontstaan met andere particulieren die op individuele basis grond bij de gemeente afnemen.

Prachtwijken met sociale samenhang

De kracht van een CPO-project is vooral te danken aan het kinderlijk eenvoudige gegeven dat alle toekomstige bewoners grotendeels samen het voortraject delen. In plaats van dat je als een vreemde in een nieuwe buurt komt, ben je als lid van de CPO-groep al heel vertrouwd met elkaar.

Het geeft zelfs de mogelijkheid, door mee te werken in de verschillende werkgroepen, om een goed beeld van je nieuwe medebewoners te krijgen. Maar omgekeerd is er ook de mogelijkheid om op tijd uit het project te stappen als het je toch niet bevalt.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Als we naar de feitelijke realisatie van CPO-projecten over de laatste jaren kijken, dan is er sprake van een teruggang in aantallen woningen. Maar als we dit zien tegen de achtergrond van de moeilijke crisisjaren waarin de bouw zware klappen heeft gekregen, dan valt de terugval alleszins mee.

De komende jaren zullen uitwijzen of CPO in belangrijkheid toeneemt of dat het een vorm van bouwen is naast de vele andere mogelijkheden.

Het is niet zozeer een kwestie van het ontbreken van voldoende mensen voor een CPO-project, het is veeleer een kwestie van onvoldoende vrije kavels. Het is in die context zeer opvallend dat de schaarse bouwgrond in Nederland grotendeels in handen van ontwikkelende aannemers is gevallen. Op geen enkel moment is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) opgestaan om de vrije markt op grondposities ter discussie te stellen. De overheid heeft een zwak beleid geformuleerd om 30% van de kavels in een te ontwikkelen gebied beschikbaar te maken voor particulieren. De bouwende marktpartijen blijken op dit front vele malen sterker dan de beleidswens van de overheid. De ACM zou dit goede streven om 30% vrije kavels beschikbaar te hebben voor de vrije markt, juist moeten afdwingen bij de bouwende en grondbezittende marktpartijen. De klant mag immers nooit met huid en haar overgeleverd zijn aan slechts één enkele dominerende marktpartij. Kortom, er moet wat te kiezen zijn.

Als er meer vrije kavels zijn, kunnen CPO-projecten ook veel breder en algemener onze wijken domineren.

De stappen in een CPO-project

Navolgend een eenvoudig stappenplan om te komen tot een CPO-project:

1 Initiatief Start van het project door de ‘founding father’ van dit CPO-project. Het kan ook voorkomen dat er meerdere initiatiefnemers zijn die op enig moment de koppen bij elkaar steken.
2 Grond Vastleggen van een potentieel grondstuk. Dit kan in overleg met marktpartijen of met de gemeente.
3 Verwerven eerste leden Op zoek naar de ‘early adaptors’.
4 Samenwerking vastleggen De early adaptors leggen een vorm van samenwerking vast, meestal een vereniging.
5 Basiskostenopzet Opstellen basiskostenopzet. Bijvoorbeeld door iTX BouwConsult. Aan de hand hiervan zijn ook de te verwachten kosten vast te stellen, dit is de basis voor het vaststellen van entreegelden van dit CPO-project.
6 Werven overige deelnemers Actief breder maken van de CPO-groep. Rekening houden met het feit dat niet iedere deelnemer meegaat tot de eindstreep.
7 Adviseur benoemen Veel CPO-projecten starten met een architect. Ons advies: Zorg dat je met een partij in zee gaat die met name de kostenkant gaat helpen bewaken. Menig CPO-project is al om zeep geholpen door in een vroeg stadium te veel blind te varen op mooie architectenplannen.
8 Plannen maken Nadat het financiële fundament is gelegd, kan gestart worden met het maken van de plannen. Maar wel binnen de door de bouwkostendeskundige gestelde grenzen.
9 Vergunningen aanvragen De plannen zijn tot tevredenheid uitgewerkt. Er is nog een controlerende toets op de feitelijke realisatiekosten gedaan, bijvoorbeeld door middel van een QuickScan Bouwkosten. Nu kan de vergunning aangevraagd worden.

Parallel aan dit traject is de keuze voor het bouwsysteem gemaakt. Mogelijkerwijs is er al een verkennend gesprek met een aannemer (bouwteam) of meerdere aannemers (aanbesteding) geweest.
10 Prijsvorming Prijsvorming start niet met onderhandelen of roepen dat de aannemer veel te duur is, maar in de prijsvorming is stap 1 de controle van de aannemersbegroting. Dat kan door een BasicScan of een DeepScan van iTX BouwConsult. Pas als de voorliggende begroting juist is volgt stap 2. Mocht blijken dat de aannemersbegroting wel juist is maar te hoog, dan volgt de bezuinigingsronde. In deze ronde wordt gezamenlijk met de bouwende partij en de architect en kostenbegeleider bekeken waar eventueel, zonder afbraak van het plan, bezuinigd kan worden. Als laatste volgt stap 3, de onderhandeling. Hier gaat het erom dat het voordeel van de bouw van meerdere woningen tegelijk daadwerkelijk resulteert in een scherpe prijs.
11 Start bouw In een aannemingsovereenkomst wordt individueel een contract tussen aannemer en CPO-lid ondertekend. Daarna wordt gestart met de bouw.
12 Bouwbegeleiding Gedurende de bouw kan de bouw begeleid worden door een bouwbegeleider.

CPO en bouwkosten

Juist bij CPO is het belangrijk om te weten wat de bouwkosten van een huis precies zijn. De particulier ontbeert deze kennis in hoge mate en ook al wordt er geadviseerd om er een architect bij te betrekken, kennis over de bouwkosten blijft schaars. Gelukkig biedt de WoonWensTool de particuliere opdrachtgever direct inzage in de bouwkosten van een project en aanzienlijk nauwkeuriger dan de bepaling met een prijs per m2. Met de WoonWensTool heeft de particulier, betrokken bij een CPO-project, de gelegenheid om de bouwkosten in een vroeg stadium te bekijken. En de CPO’er kan zijn woonwensen in de voorfase bijsturen om de bouwkosten beter in de greep te krijgen. Dat geeft een zeker gevoel.

Voor gevorderde CPO-plannen is het raadzaam om de bouwkosten te laten uitrekenen door iTX BouwConsult.

Valkuilen binnen een CPO-project

Veelal start een CPO-project met één enthousiasteling. Wellicht met enige kennis van zaken, want anders begin je er niet aan. Deze enthousiasteling werft de eerste leden. Die leden zien in de starter de leider en geven hem of haar al het vertrouwen. Kostenplaatjes worden opgezet en veelal kloppen die kostenplaatjes wonderlijk mooi. De valkuil die hier optreedt, is dat de enthousiasteling van het eerste uur ook diegene is die de meerjarenliquiditeitsprognose maakt en daarbij volop gebruik maakt van een roze bril. Het was immers zijn idee en dat moet slagen. Een stichtingskostenopzet in een CPO-project vraagt echter een onafhankelijke kijk op de materie. iTX BouwConsult heeft ruime ervaring in het opstellen van stichtingskostenplaatjes, meerjarenliquiditeitsplannen en bouwkostenberekeningen. Voorkom dat een van de leden van de CPO-groep in financiële kwesties onvoldoende afstand heeft tot het project.

CPO en de WoonWensTool

In CPO-projecten kan de WoonWensTool vooral bij de start ingezet worden. Het geeft de deelnemers in een vroeg stadium een idee van de bouwkosten. De WoonWensTool biedt, door middel van pictogrammen, de gelegenheid om als deelnemer zelf je programma van eisen samen te stellen. Bij iedere geuite wens komen gelijktijdig ook de bouwkosten in beeld.

Op deze wijze krijg je snel inzicht in wat je woonwensen kosten. Gelijktijdig kun je kijken of je woonwensen zich verhouden tot het opgegeven bouwbudget. Zijn de woonwensen in overeenstemming met je bouwbudget, dan kun je het gratis WoonWensRapport aanvragen. Met dit rapport, waarin je volledige programma van eisen is opgenomen, kun je nu een offerte aanvragen bij een aannemer, architect of catalogusbouwer.

Het is niet verkeerd om in de projectgroep de uitkomsten die uit de individuele WoonWensRapporten zijn gekomen, met elkaar te bespreken. Uiteraard zijn de medewerkers van iTX BouwConsult bereid hier een begeleidende rol in te vervullen.

Maak nu snel een dossier aan en leer de WoonWensTool kennen. Is een en ander niet duidelijk? Mail dan je vragen naar ons, wij helpen u graag.

Terug
2016-06-G - 90
Bouwkosten Aannemers offerte Bouwbudget CPO Grondkosten Huis prijs Kosten houtskeletbouw Programma van eisen Moodboard Stichtingskosten