Stichtingskosten

De stichtingskosten geven het totaal van alle mogelijke kosten weer, van grondkosten, bouwkosten, kosten voor adviseurs tot en met de financieringskosten. Dus alle voorkomende kosten in een nieuwbouwproject.

Naast de stichtingskosten is er het bouwbudget dat je te besteden hebt. Dat is de optelsom van spaartegoeden die je wilt aanwenden, de opbrengst uit de verkoop van je huidige woning, aangevuld met een eventuele hypothecaire lening.

Opdrachtgevers zijn vooral bij de start van het project geneigd om alleen naar de kale bouwkosten te kijken. Bouwkosten hebben echter puur en alleen betrekking op het bouwen. De stichtingskosten omvatten het geheel van alle te verwachten kosten.

De stichtingskostenopzet is verdeeld in 3 hoofdgroepen

  • Grond
  • Bouwkosten
  • Bijkomende kosten

Bij iedere hoofdgroep horen tal van kosten, begroot deze kosten in het begin realistisch. Breng jezelf niet in de problemen door van te gunstige kosten uit te gaan.

Bij de start van je project dien je rekening te houden met een ruime marge aan onzekerheid. Met iedere stap die je verder zet in het project zal de exactheid van je cijfers verder toenemen.

Stichtingskostenopzet Eenheid Prijs/eenheid Totaal
A. Grond
A.1 Kavel 450 m² € 325/m² € 146.250
A.2 Kadastrale kosten post € 1.100
A.3 Overdrachtsbelasting 2% € 2.925
B. Bouwkosten
B.1 Bouwkosten woning 660 m³ € 425/m³ € 280.500
B.2 Bouwkosten kelder 180 m³ € 215/m³ € 38.700
B.3 Paalfundering post € 7.500
B.4 Damwand post € 5.000
B.5 Bronbemaling post € 5.000
B.6 Keuken post € 12.500
B.7 Extra post voor luxer sanitair post € 5.000
B.7 Extra post voor elektra post € 7.500
C. Bijkomende kosten
C.1 Sonderingen post € 1.513
C.2 Constructeur 1,25% over B.1 + B.2 € 3.990
C.3 Architect 4% over B.1 + B.2 € 12.768
C.4 Bouwbegeleiding 26 weken € 125 /wk € 3.250
C.5 Leges vergunning (excl. btw) 2% over B.1 + B.2 € 5.276
C.6 Leges welstand post € 1.000
C.7 Woningborg 0,43% over B.1 + B.2 € 1.373
C.8 Aansluitkosten G/W/E post € 5.000
C.9 Notaris post € 1.250
C.10 Wandafwerking 625 m² € 15 /m² € 9.675
C.11 Vloerafwerking 290 m² € 75 /m² € 16.500
C.12 Bestrating 60 m² € 45 /m² € 2.700
C.13 Tuininrichting 290 m² € 10 /m² € 2.900
C.14 Onvoorzien post € 10.000
C.15 Hypotheekadvies post € 2.450
C.16 Rente 12 mnd -4,4% over A, B en C € 12.807
 
Totale stichtingskosten € 594.926
 

Toelichting bij de stichtingskostenopzet

A. grond

A.1 Kavel. Grondkosten worden uitgedrukt per vierkante meter. Meestal hanteert de gemeente een uitgifteprijs die een indicatie kan geven van de gemiddelde prijzen in die gemeente.

A.2 Kadaster. Het perceel moet ingeschreven worden in het kadaster. Hieraan zijn kosten verbonden. Eventuele onduidelijkheden over de erfgrens kunnen via het kadaster nader onderzocht worden, ook daar zijn kosten aan verbonden.

Als het kadaster het perceel moet inmeten komen er zeker extra kosten bij. Kijk dit na op de site van het kadaster.

A.3 Overdrachtsbelasting. Nieuwbouwgrond is vaak vrij op naam (v.o.n.), zo niet dan is het mogelijk dat hierover overdrachtsbelasting geheven wordt. Heb je een kavel met bestaande woning en ga je de woning slopen en daarna nieuw bouwen, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 2%. Voor alleen nieuwbouw geldt een percentage van 6%.

B. Bouwkosten

B.1 Bouwkosten woning. Alles wat de aannemer doet valt onder de bouwkosten. De bouwkosten zijn inclusief de volledige installatie. De mate van afwerking van woningen kan sterk verschillen. Met de WoonWensTool kun je een globaal inzicht verkrijgen in de bouwkosten. Wil je het exacter weten en heb je al van een schetsontwerp, kies dan voor de QuickScan Bouwkosten van iTX BouwConsult.

Er zijn kosten opgenomen in de bouwkosten die in bepaalde situaties ook wel eens kunnen afwijken. Zo wordt altijd uitgegaan van een standaardfundering, deze vind je als een stelpost terug in de begroting. Komt de fundering bijvoorbeeld dieper te liggen, dan zijn de meerkosten verrekenbaar, oftewel: je moet bijbetalen. De aannemer kan dat pas in het werk goed bekijken.

B.2 Bouwkosten kelder. Deze worden apart gepresenteerd omdat het vaak voorkomt dat bij bezuinigingen de kelder als eerste sneuvelt. Indien de kelder vervalt, komt er altijd wel de nodige fundatie voor terug.

B.3 Paalfundering. Een paalfundering is ook altijd een ongewisse post. Deze wordt berekend op basis van wat er werkelijk de grond in gaat. Heb je te maken met prefab betonpalen, dan zullen de meerkosten nog wel meevallen. Moet je, omdat bijvoorbeeld het huis van de buren te dichtbij staat, overgaan op boorpalen, dan kunnen de meerkosten snel oplopen tot € 15.000 of meer. De constructeur geeft in het funderingsadvies uitsluitsel over de vraag of en hoe er geheid moet worden.

B.4 Damwand. Ben je met een kelder bezig en staat het grondwater hoog, dan moet je rekening houden met een damwand. Deze kosten kunnen zeer snel uit de hand lopen, afhankelijk van de lokale omstandigheden.

B.5 Bronbemaling. Als het grondwater hoog staat, dan is bronbemaling bij de bouw van een kelder noodzakelijk. Voor bronbemaling moet je een vergunning aanvragen bij het waterschap, dit kan (veel) tijd kosten. Ook mag je niet altijd bemalen, bemalen is seizoensgevoelig. Overweeg, wanneer bronbemaling en een damwand noodzakelijk worden, om een andere weg te bewandelen. Je kunt bijvoorbeeld de kelder laten vervallen.

B.6 Keuken. Als we het hebben over de bouwkosten, dan is het sanitair meestal wel in de begroting inbegrepen, maar zelden de keuken. Dat is goed te verklaren. Keukens zijn te koop van € 1.500 tot ver over de € 80.000. Investeren in een keuken is een persoonlijke keuze. Voor de stichtingskostenopzet neem je een realistisch bedrag voor de keuken op.

B.7 Sanitair. Bij een duurder huis is het verstandig om een extra post op te nemen voor luxer sanitair.

B.8 Elektra. Elektra wordt vaak basaal uitgevoerd. Dat wat nodig is zit er in en soms een beetje meer. Bij de prijsonderhandeling is dit vaak nog onduidelijk. Neem daarom ook hiervoor een extra post op. Gebruik deze post om meer wandcontactdozen of spots in de ruimte op te nemen. Maar ook om extra loze leidingen te laten leggen. Bekijk het aantal opgegeven groepen, misschien is een extra groep voor een terrasverwarming wel zeer gewenst.

C. Bijkomende kosten

In de groep bijkomende kosten komen we de volgende posten tegen:

C.1 Sondering. Om de draagkracht van de grond te onderzoeken is het maken van meerdere sonderingen noodzakelijk. Bij de sonderingen hoort ook een funderingsadvies.

C.2 Constructeur. Ieder ontwerp moet ook constructief doorgerekend worden. Dat is de taak van de constructeur. De constructeur maakt de sterkteberekeningen. Deze zijn noodzakelijk om een omgevingsvergunning te krijgen, maar ook om een deugdelijke woning te realiseren.

C.3 Architect. De architect maakt het ontwerp, draagt zorg voor alle vergunningaanvragen, maakt de stukken gereed voor de calculatie en begeleidt eventueel het werk. Het honorarium van de architect is afhankelijk van de aan hem opgedragen werkzaamheden en varieert. iTX BouwConsult biedt een interessante optie, het AB Concept. In het AB Concept wordt niet alleen het ontwerp met vaardige hand ontworpen, maar gelijktijdig en als een rode draad door het proces heen, worden ook de bouwkosten scherp in de gaten gehouden.

C.4 Bouwbegeleiding. In sommige gevallen is het wenselijk om een intensievere controle tijdens de bouwfase te hebben. Deze rol kan ingevuld worden door de architect, maar hier kan ook een aparte bouwbegeleider voor worden ingehuurd.

C.5 Leges omgevingsvergunning. Iedere gemeente stelt jaarlijks de legesverordening vast. Dit is een prijslijst voor alle diensten die de gemeente levert, waaronder dus de verlening van de omgevingsvergunning. Let op: leges worden gerekend over de bouwkosten exclusief de btw.

C.6 Leges welstand. Voor het beoordelen van het plan door de welstandscommissie zijn leges noodzakelijk. Ook deze zijn te vinden in de legesverordening van de gemeente waar je bouwt.

C.7 Aansluitkosten. De aannemer rekent de riolering meestal tot net buiten de woning (vaak 1 meter buiten de woning). De woning moet vervolgens nog aangesloten worden op het gemeentelijk riool. Hiervoor gelden per gemeente verschillende bedragen. Deze kunnen mee, maar ook tegenvallen.

C.9 Notaris. Zowel bij de grondtransactie als bij de inschrijving van de hypotheek is een notaris noodzakelijk. Veel werk van de notarissen is te rubriceren onder ‘standaardwerk’.

C.10 Wandafwerking. Een post om gemakkelijk te vergeten. De aannemer levert het huis meestal behangklaar op. De opdrachtgever moet dan nog zorgen voor behang of stucwerk. Gebruikelijk is dat de wandtegels voor de sanitaire ruimten wel in de aannemersbegroting zijn opgenomen.

C.11 Vloerafwerking. Ook voor op de vloer zul je iets moeten rekenen. Gebruikelijk is dat de vloertegels voor de sanitaire ruimten wel in de aannemersbegroting zijn opgenomen.

C.12 Bestrating. Naast het terras zul je rondom je huis voldoende bestrating moeten hebben en ook de oprit van de garage naar de straat zal bestraat moeten worden. De prijs is afhankelijk van de gekozen materialen.

C.13 Tuininrichting. Het is verstandig om een post tuininrichting op te nemen. Kijk vooral bij lokale kwekers, dat scheelt nogal in prijs.

C.14 Onvoorzien. Omdat je altijd wat vergeet neem je een post onvoorzien op. Naarmate je verder in het bouwproject komt, kan deze post een beetje naar beneden bijgesteld worden.

C.15 Hypotheekadvies. Tegenwoordig brengen hypotheekadviseurs kosten in rekening.

C.16 Rente. Een post die vaak vergeten wordt. In onze opzet nemen we de rente over de totale kosten gedurende de totale looptijd van het project. In het begin van het project dien je te beschikken over het totale bedrag. Naarmate je het einde nadert heb je steeds minder nodig. Daarom nemen we over de totale looptijd de helft waarover we de rente berekenen.

Gratis bestaat niet!

En dan nog even dit. Veel opdrachtgevers veronderstellen dat als een aannemer zegt: “Voor het ontwerp, nee, daar hoeft u bij ons niets voor te betalen”, dat ze dan ook daadwerkelijk een gratis ontwerp krijgen. De aannemer heeft echter buitengewoon veel mogelijkheden om kosten in zijn begroting te versleutelen, zodanig dat het lijkt alsof je er niets voor betaald. Gratis bestaat niet. Wees daar alert op en vraag de aannemer waar hij die kosten heeft ondergebracht en hoeveel die kosten werkelijk bedragen.

iTX BouwConsult

Het opstellen van een betrouwbare stichtingskostenopzet vraagt om ervaring. De gemiddelde particuliere opdrachtgever is leek. Zomaar wat invullen kan leiden tot een gevaarlijke en veel te optimistische stichtingskostenopzet. Wil jij ondersteuning bij de opzet van een betrouwbare stichtingskostenopzet, neem dan direct contact op met iTX BouwConsult.

WoonWensTool

De WoonWensTool genereert automatisch een eenvoudige stichtingskostenopzet.

Terug
2016-06-W -
Bouwkosten Aannemers offerte Bouwbudget CPO Grondkosten Huis prijs Kosten houtskeletbouw Programma van eisen Moodboard Stichtingskosten